9 Lösungen für die gemeinsame Immobilie

• Im einfachsten Fall verkaufen Sie die Immobilie, tilgen mit dem Verkaufserlös die durch die Finanzierung bedingten Verbindlichkeiten und teilen sich den restlichen Verkaufserlös auf. Sind Sie beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, können Sie den Miteigentumsanteil des Lebenspartners gegen eine zu vereinbarende Gegenleistung übernehmen.
• Lässt sich Ihre Immobilie in wenigstens zwei abgeschlossene Wohneinheiten aufteilen, können Sie Wohnungseigentum begründen und jedem Lebenspartner eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zuteilen.
• Haben Sie ein gemeinsames Kind, können Sie zur Vermeidung gegenseitiger Vorhalte, die Immobilie, eventuell gegen eine zu vereinbarende Gegenleistung, Ihrem Kind übertragen. Ist jegliche Verständigung untereinander ausgeschlossen, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung der Immobilie. Da die Versteigerungserlöse meist gering sind, riskieren Sie hohe Wertverluste. Die allerschlechteste Lösung wäre, die Immobilie leer stehen zu lassen und sehenden Auges den Verfall der Bausubstanz zu riskieren.

Haben Sie eine gemeinsame Immobilie, kommt es im Hinblick auf Verkauf und Nutzung auf die Rechtsverhältnisse an. Die Rechtsverhältnisse bestimmen sich danach, was im Grundbuch eingetragen ist. Im Zweifel sollten Sie das Grundbuch beim Amtsgericht, Abteilung Grundbuchamt, einsehen. Ist Ihr Lebenspartner als alleiniger Eigentümer eingetragen, haben Sie kein Recht an der Immobilie. Ihr Lebenspartner kann dann nach eigenem Gutdünken entscheiden, was er mit der Immobilie anstellt.

Mit der Trennung brauchen Sie aber nicht unbedingt auszuziehen. Soweit Sie im Hinblick auf Ihre persönlichen Verhältnisse auf die Nutzung der Wohnung angewiesen sind, können Sie verlangen, dass Ihr Lebenspartner Ihnen die Ehewohnung oder einen Teil davon zur alleinigen Benutzung überlässt (§ 1361b BGB). Droht Ihnen Gewalt, haben Sie sogar Anspruch auf die gesamte Wohnung (§ 1361b Abs. II BGB). In diesem Fall spielt es keine Rolle, dass Ihr Lebenspartner alleiniger Eigentümer der Wohnung ist. Nach der Aufhebung Ihrer Lebenspartnerschaft (Scheidung) können Sie die Wohnung nutzen, wenn Sie unter Berücksichtigung der im Haushalt lebenden Kinder und Ihrer beider Lebensverhältnisse in stärkerem Maße auf sie angewiesen sind als Ihr Lebenspartner und die Überlassung notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1568a BGB). Soweit kein Mietverhältnis besteht, können Sie die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen.

Nur dann, wenn beide Lebenspartner namentlich im Grundbuch eingetragen sind, haben auch Sie ein Eigentumsrecht an der Immobilie. Dazu kommt es auf die Eigentumsanteile an. Bei Ehepaaren und Lebenspartnerschaften ist im Regelfall jeder zur Hälfte als Eigentümer eingetragen. Dann hat jeder Partner die gleichen Rechte. Hat ein Partner einen größeren Anteil an der Immobilie, kann er trotzdem nicht gegen den Willen des anderen entscheiden. Sie können nur beide einvernehmlich bestimmen, was mit der Immobilie geschehen soll.

Im Folgenden finden Sie neun Lösungen dafür vor.

Sofern Sie sich über das Schicksal der gemeinsamen Immobilie nicht verständigen können, sollten Sie die Immobilie möglichst im gegenseitigen Einverständnis verkaufen. Sie lösen damit eine ganze Reihe von Problemen. Aus dem Verkaufserlös werden die Verbindlichkeiten, die auf der Immobilie lasten, bezahlt. Ein eventuell verbleibender Überschuss wird unter Ihnen aufgeteilt. Sollten Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein und dennoch Kapital in die Immobilie investiert haben, können Sie verlangen, dass Sie dafür von Ihrem Lebenspartner aus dem Verkaufserlös entschädigt werden, sofern Sie vereinbart haben, dass Sie das Kapital nur für die Dauer Ihrer Lebenspartnerschaft haben zur Verfügung stellen wollen oder das Kapital von vornherein nur als Darlehen an Ihren Lebenspartner gedacht war. Insoweit kommt es darauf an, was Sie beweisen können.

Auf jeden Fall ist der einvernehmliche freihändige Verkauf der beste Weg, eine Immobilie möglichst ohne finanzielle Verluste zu verwerten. Das andere, allerdings negative Extrem wäre die Teilungsversteigerung. Es handelt sich dabei um eine Zwangsversteigerung, die Sie als Miteigentümer der Immobilie beim Arbeitsgericht beantragen können, wenn Sie sich über den Verkauf nicht einigen können. Ihr Lebenspartner kann als Miteigentümer nicht verhindern, dass Sie die Teilungsversteigerung beantragen. Teilungsversteigerungen führen aber erfahrungsgemäß zu erheblichen Verlusten, da die Versteigerungserlöse kaum die auf dem freien Markt erzielbaren Verkaufserlöse erreichen.

Wenn Sie sich trennen und Ihre Lebenspartnerschaft auflösen, zieht im Regelfall ein Partner aus der gemeinsamen Immobilie aus. Der andere nutzt die Immobilie weiter als eigene Wohnung. In diesem Fall kann es zweckmäßig sein, wenn der verbleibende Lebenspartner die Wohnung zu Alleineigentum übernimmt. Dazu muss er den anderen auszahlen oder, wenn die Immobilie finanziert ist, dessen Finanzierungsanteil bei der Bank übernehmen. Ob und inwieweit die Bank den Lebenspartner aus der Haftung entlässt, ist letztlich Verhandlungssache und hängt von Ihrer Bonität ab. Sie müssen nämlich in der Lage sein, den künftigen Kapitaldienst alleine zu schultern.

Sie können in gegenseitiger Absprache natürlich auch alles so belassen wie es ist. Sie verbleiben in der Immobilie, ohne dass sich die Eigentumsverhältnisse verändern. Im Regelfall werden Sie im Hinblick auf den Miteigentumsanteil des anderen einen Mietanteil oder eine Nutzungsentschädigung zahlen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie nach wie vor miteinander vernünftig reden können und der andere bereit ist, Sie in der Immobilie wohnen zu lassen.

Sofern zu Ihren Gunsten ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist, erlischt es mit dem eventuellen Verkauf der Immobilie nicht. Es besteht fort, sofern es zeitlebens vereinbart ist, mindert aber den Kaufpreis um den Mietwert des Wohnrechts. Da ein Kaufinteressent kaum bereit sein wird, eine Immobilie mit Wohnrecht zu übernehmen, ist ein Verkauf nicht empfehlenswert und nicht unbedingt realistisch. Ein Verkauf wäre möglich, wenn Sie bereit sind, vielleicht gegen Zahlung einer Abfindung, auf Ihr im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht zu verzichten.

Haben Sie ein gemeinsames Kind, kann eine vermittelnde Lösung darin bestehen, dass Sie die Immobilie auf Ihr Kind übertragen. Sie müssen dann eine Regelung finden, ob und inwieweit das Kind einen Ausgleich dafür bezahlt und natürlich auch, wo Sie künftig selbst wohnen werden.

Erachten Sie einen Verkauf der Immobilie als nicht zweckmäßig, können Sie die Immobilie auch vermieten. Den Mietertrag teilen Sie untereinander auf. An den Eigentumsverhältnissen ändert sich dann nichts. Dabei muss Ihnen bewusst sein, dass nicht jeder Mieter das hält, was er verspricht und Sie von ihm vielleicht erwarten. Im ungünstigsten Fall schlagen Sie sich mit Mietnomaden herum oder laufen Ihrer Miete hinterher. Natürlich müssen Sie die Immobilie auch unterhalten und fortlaufend in Stand halten und in Stand setzen. Die damit einhergehenden Kosten gehen zu Ihrer beider Lasten.

Lassen sich aus Ihrer Immobilie zwei abgeschlossenen Wohneinheiten bilden, können Sie die Immobilie aufteilen und daran Wohnungseigentum begründen. Jeder Lebenspartner wird dann Eigentümer einer Wohneinheit. Die dafür notwendige Teilungserklärung müssen Sie notariell beurkunden. Voraussetzung ist natürlich, dass Sie bereit sind, auch künftig nebeneinander zu wohnen und miteinander auskommen müssen. Als Eigentümer können Sie Ihre Wohneinheit auch an Dritte vermieten oder irgendwann verkaufen. Als Wohnungseigentümer sind Sie darauf angewiesen, dass auch der Lebenspartner bereit ist, sich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft einbinden zu lassen und die damit verbundene Verantwortung zu tragen.

Können Sie sich nicht einvernehmlich über das Schicksal der Immobilie verständigen, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung der Immobilie. Dazu beantragen Sie als Miteigentümer beim örtlich zuständigen Amtsgericht die Zwangsversteigerung. Das Gericht wird einen Sachverständigen beauftragen, den Verkehrswert der Immobilie festzustellen. Nach Maßgabe des Verkehrswertes wird die Immobilie dann öffentlich versteigert. Auch als Miteigentümer können Sie mitbieten und den Zuschlag erhalten. Erfahrungsgemäß liegen die Versteigerungserlöse aber weit unterhalb der Verkehrswerte und erreichen selten den Verkaufserlös, den Sie hätten erreichen könnten, wenn Sie sich auf den freihändigen Verkauf der Immobilie verständigt hätten. Sie riskieren also erhebliche Wertverluste. Je nachdem, wie das örtliche Amtsgericht arbeitet und wie Ihr Lebenspartner sich gegen die Teilungsversteigerung wehrt, müssen Sie mit erheblichen zeitlichen Verzögerungen rechnen, bis ein Versteigerungstermin zum Ergebnis führt.

Eine noch schlechtere Lösung wäre, wenn Sie die Immobilie längere Zeit leer stehen lassen. Denn: Leerstehende Immobilien verfallen. Sie bedürfen der fortlaufenden Unterhaltung. Sie müssen Sie im Winter zumindest überschlägig heizen und fortlaufend beaufsichtigen. Außerdem verursacht sie Unterhaltungskosten. Ein Leerstand führt also zu keiner Lösung. Sie vereinnahmen keine Miete. Spekulieren Sie nicht darauf, dass eine leerstehende Immobilie ihren Wert steigert.